Ce guide présente des principes généraux à visée informative. Il ne constitue ni un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier, ni une consultation. Toute décision sur une opération doit être validée par les professionnels compétents : avocat, notaire, expert-comptable, conseil en gestion de patrimoine, géomètre, assureur.
Trois familles de contrats, trois répartitions du risque
Un maître d'ouvrage qui fait construire a, schématiquement, trois options. Il peut signer avec un constructeur de maisons individuelles qui fournit le plan et construit, dans le cadre très encadré du CCMI. Il peut confier les travaux à une ou plusieurs entreprises, lot par lot ou tous corps d'état, avec un maître d'œuvre qui conçoit et suit le chantier. Il peut enfin passer par un contractant général, qui prend en charge l'ensemble et sous-traite tout ou partie des travaux.
La différence ne tient pas au nombre d'interlocuteurs. Elle tient à trois questions : qui porte la conception, qui garantit le prix et le délai, et qui répond des défaillances des entreprises.
| CCMI | ENTREPRISE TCE OU LOTS SÉPARÉS | CONTRACTANT GÉNÉRAL | |
|---|---|---|---|
| Qui conçoit | Le constructeur (avec plan) ou le maître d'ouvrage (sans plan) | Le maître d'œuvre choisi par l'opérateur | Le contractant général, souvent avec son architecte |
| Prix | Forfaitaire et définitif | Selon les marchés : forfait ou métré, révisable ou non | Généralement forfaitaire |
| Garantie de livraison | Obligatoire pour le CCMI avec fourniture du plan ; non exigée par la loi sans fourniture du plan | Aucune par défaut | Seulement si le contrat la prévoit |
| Paiements | Échéancier plafonné par la loi (avec plan) ; à l'avancement selon le contrat (sans plan) | Situations de travaux selon le marché | Selon le contrat |
| Coordination des corps d'état | Le constructeur | Le maître d'œuvre (ou l'opérateur) | Le contractant général |
| Pour quelle opération | Une maison, ou deux logements au plus, pour un même maître d'ouvrage | Rénovation, petit collectif, opération multi-lots | Opérations où l'opérateur veut un interlocuteur unique |
Le CCMI : un contrat d'ordre public, pas une option
Le contrat de construction de maison individuelle est issu de la loi du 19 décembre 1990, codifiée dans le Code de la construction et de l'habitation. Il concerne la construction d'un immeuble à usage d'habitation, ou mixte, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d'ouvrage. Il existe en deux versions : avec fourniture du plan par le constructeur, ou sans fourniture du plan.
Le CCMI avec fourniture du plan, le plus encadré, protège fortement le maître d'ouvrage :
- Un prix forfaitaire et définitif, avec la liste chiffrée des travaux laissés à la charge du maître d'ouvrage.
- Une garantie de livraison à prix et délais convenus, délivrée par un garant : si le constructeur fait défaut, le garant fait achever la construction.
- Un échéancier de paiement plafonné par étape de chantier, fixé par le Code de la construction.
- Des sommes versées avant l'ouverture du chantier strictement plafonnées : un dépôt de garantie limité, versé sur un compte spécial, ou des acomptes un peu plus élevés si le constructeur fournit une garantie de remboursement.
Échéancier maximal d'un CCMI avec fourniture de plan (cumul du prix)
Les enduits extérieurs peuvent être achevés au plus tard au stade des 95 % depuis un décret de 2019 ; l'échéancier se vérifie sur le texte en vigueur au jour de la signature.
Le risque de requalification
Le CCMI s'applique dès que ses conditions sont réunies, quel que soit le nom donné au contrat. Il existe même sans fourniture du plan : lorsqu'une même entreprise se voit confier au moins le gros œuvre, la mise hors d'eau et la mise hors d'air d'une maison, le contrat relève du CCMI sans fourniture du plan, avec un écrit et des mentions obligatoires. Une entreprise qui propose un plan — directement ou par un architecte qu'elle fait intervenir — et construit une maison pour un maître d'ouvrage peut voir son « contrat d'entreprise » requalifié en CCMI. Les conséquences sont lourdes : nullité possible du contrat, absence de garantie de livraison, sanctions pénales pour le constructeur.
Pour un opérateur qui fait construire deux maisons sur un terrain divisé, la vraie question n'est pas « quel contrat je préfère », mais « quel contrat la loi m'impose au vu de qui fournit le plan ».
Le périmètre exact du CCMI a donné lieu à une jurisprudence abondante, y compris lorsque le maître d'ouvrage est une société ou un professionnel. Le montage doit être validé avec un avocat ou le notaire avant la consultation des entreprises.
L'entreprise TCE ou les lots séparés : la souplesse, avec un pilote
Pour une rénovation, un changement de destination ou un immeuble de plusieurs logements, l'opérateur signe des marchés de travaux : avec une seule entreprise tous corps d'état, ou avec une entreprise par lot (gros œuvre, menuiseries, électricité, plomberie…).
Lots séparés, l'opérateur gagne en prix — chaque lot est mis en concurrence — mais il porte les interfaces : un retard du plombier bloque le plaquiste, un défaut de réservation coûte une reprise. Sans maître d'œuvre, c'est lui qui répond de cette coordination. Avec une entreprise TCE, l'interlocuteur est unique, mais le prix intègre sa marge de coordination et, souvent, celle de ses sous-traitants.
- Rédiger chaque marché avec un périmètre précis et les exclusions écrites.
- Prévoir le prix, les délais, les pénalités et le traitement des travaux supplémentaires.
- Viser la norme NF P03-001 (cahier des clauses administratives générales des marchés privés) en l'adaptant, plutôt que de s'en remettre à un devis signé.
- Confier la conception et le suivi à un maître d'œuvre, dès que l'opération dépasse quelques lots.
Le contractant général : un seul interlocuteur, à bien encadrer
Le contractant général s'engage à réaliser l'ouvrage pour un prix global et fait travailler des entreprises, le plus souvent en sous-traitance. Il simplifie la vie de l'opérateur, mais trois points doivent être vérifiés : qui porte la conception et avec quelle assurance, si le prix et le délai sont réellement garantis, et si ses sous-traitants sont déclarés et payés dans les règles.
Sur ce dernier point, la loi de 1975 sur la sous-traitance fait peser des obligations sur le maître d'ouvrage lui-même : voir notre guide dédié.
Dans tous les cas : l'assurance dommages-ouvrage
Quel que soit le contrat, le maître d'ouvrage doit souscrire l'assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier, et vérifier la garantie décennale de chaque constructeur, activité par activité. Notre guide sur les assurances de l'opération détaille qui assure quoi.
Trois réflexes
- Qualifier le contrat avant de consulter : nombre de logements, qui fournit le plan, qui est maître d'ouvrage.
- Écrire la répartition de la conception et de la coordination dans chaque contrat, sans zone grise.
- Faire relire le contrat principal par un avocat en droit de la construction avant la signature, pas après le premier litige.
Ce guide présente des repères généraux sur les contrats de construction et ne constitue pas un conseil juridique. La qualification d'un contrat dépend des circonstances précises de chaque opération.
Les questions qui reviennent
Un marchand de biens qui fait construire deux maisons pour les revendre doit-il signer un CCMI ?
C'est possible, et c'est précisément le cas à analyser avant de consulter. Le CCMI vise la construction de deux logements au plus pour un même maître d'ouvrage lorsque le constructeur fournit le plan ; la jurisprudence ne l'écarte pas du seul fait que le maître d'ouvrage est un professionnel. Le choix entre CCMI, marchés de travaux avec maître d'œuvre ou autre montage se valide avec un avocat ou le notaire.
Peut-on signer un contrat d'entreprise ordinaire pour une maison, avec son propre architecte ?
Oui, avec une réserve. Lorsque le plan est fourni par un architecte que le maître d'ouvrage a lui-même choisi et rémunéré, le régime du CCMI avec fourniture de plan ne s'applique pas en principe. Mais si une même entreprise se voit confier au moins le gros œuvre, la mise hors d'eau et la mise hors d'air, le contrat relève du CCMI sans fourniture du plan, qui impose un écrit et des mentions obligatoires. Seuls des marchés par lots séparés, dont aucun ne réunit ces trois postes, échappent à ce régime.
La garantie de livraison couvre-t-elle les malfaçons ?
En partie seulement. Elle garantit l'achèvement de la construction au prix et dans les délais convenus en cas de défaillance du constructeur, ce qui inclut la reprise des désordres réservés à la réception : la garantie ne cesse qu'à la levée de la dernière réserve. Les désordres apparus après la réception relèvent des garanties légales — parfait achèvement, biennale, décennale — et de l'assurance dommages-ouvrage.
Un contractant général est-il un promoteur ?
Non. Le contractant général réalise des travaux pour le compte d'un maître d'ouvrage. Le contrat de promotion immobilière, où un promoteur s'engage à faire réaliser un programme pour le maître d'ouvrage, obéit à un régime propre, plus protecteur, qui s'applique notamment en matière de logement.
Avertissement. Ce guide est publié par AOI Network à titre d'information générale, à destination des professionnels de l’immobilier. Il reflète l'état des règles et des pratiques à la date indiquée en tête de ce guide ; les textes, la jurisprudence et la doctrine administrative peuvent avoir évolué depuis. Il ne constitue ni un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier, ni une consultation au sens de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, et ne remplace pas l'analyse d'un professionnel. Chaque opération étant particulière, toute question juridique, fiscale, comptable ou technique doit être tranchée par les professionnels compétents (avocat, notaire, expert-comptable, conseil en gestion de patrimoine, géomètre-expert, assureur…). AOI Network ne saurait être tenue responsable des décisions prises sur la seule base de ce document.
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