Ce guide présente des principes généraux à visée informative. Il ne constitue ni un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier, ni une consultation. Toute décision sur une opération doit être validée par les professionnels compétents : avocat, notaire, expert-comptable, conseil en gestion de patrimoine, géomètre, assureur.
Le maître d'ouvrage au centre
Le maître d'ouvrage est celui pour le compte de qui l'ouvrage est réalisé : l'opérateur, sa société de projet, ou le gérant d'une SEP. C'est lui qui porte les obligations que la loi attache à cette qualité — assurance, sécurité du chantier, paiement des entreprises et, dans certains cas, des sous-traitants.
Autour de lui, trois cercles : les intervenants de la conception, ceux de la réalisation, et ceux de la transaction.
La carte des contrats
| INTERVENANT | CONTRACTE AVEC | POINT D'ATTENTION |
|---|---|---|
| Architecte / maître d'œuvre | Le maître d'ouvrage | Phases confiées écrites : permis seul, ou jusqu'à la réception |
| Bureaux d'études (structure, fluides, thermique) | Le maître d'ouvrage ou le maître d'œuvre | Si c'est le maître d'œuvre, vérifier que ses honoraires les incluent |
| Géotechnicien (étude de sol) | Le vendeur pour l'étude préalable ; le maître d'ouvrage pour l'étude de conception | Obligatoire dans certaines zones argileuses : voir notre guide dédié |
| Contrôleur technique | Le maître d'ouvrage, directement | Doit être indépendant des constructeurs ; obligatoire dans les cas fixés par décret |
| Coordinateur SPS | Le maître d'ouvrage | Obligatoire dès que deux entreprises ou plus interviennent sur le chantier |
| Géomètre-expert | Le vendeur (bornage, division avant vente) ou l'opérateur | Le plan de division conditionne la désignation dans l'acte, donc la TVA |
| Entreprises de travaux | Le maître d'ouvrage, ou un contractant général | Assurance décennale vérifiée activité par activité |
| Sous-traitants | L'entreprise principale | Doivent être acceptés, et leurs conditions de paiement agréées, par le maître d'ouvrage |
| Assureur dommages-ouvrage | Le maître d'ouvrage | À souscrire avant l'ouverture du chantier |
| Diagnostiqueurs (vente) | Le vendeur | Dossier de diagnostic technique annexé à la promesse |
| Repérage amiante avant travaux | Le maître d'ouvrage ou donneur d'ordre | Distinct des diagnostics de vente |
| Notaires | Chaque partie choisit le sien | Un rédacteur désigné, émoluments partagés |
| Agent immobilier | Son mandant (vendeur ou acquéreur) | Honoraires à la charge de qui : écrit dans le mandat et dans l'acte |
La règle simple : ce que la loi attache au maître d'ouvrage, il le signe lui-même. Tout le reste peut se déléguer — à condition de l'écrire.
Les contrats que seul le maître d'ouvrage peut passer
- L'assurance dommages-ouvrage. Obligation personnelle du maître d'ouvrage, avant l'ouverture du chantier. Son absence constitue une infraction pénale pour le maître d'ouvrage professionnel, et complique la revente dans les dix ans.
- Le contrôle technique, lorsqu'il est obligatoire ou exigé par l'assureur : le contrôleur doit être indépendant des constructeurs, ce qui exclut qu'il soit missionné par l'entreprise.
- La coordination SPS, dès deux entreprises : la désignation du coordinateur incombe au maître d'ouvrage, qui répond de l'organisation de la coordination ; chaque employeur reste responsable de la sécurité de ses salariés.
- L'acceptation des sous-traitants, qui ne peut venir que de lui.
Les missions qui se perdent entre deux contrats
Sur les opérations d'opérateurs, les mêmes trous reviennent :
- Les études d'exécution : ni dans la mission de l'architecte (limitée au permis), ni dans les marchés des entreprises. Voir notre guide sur les plans.
- La synthèse entre lots : chacun a dessiné son réseau, personne ne les a superposés.
- Les démarches de raccordement (électricité, eau, assainissement) : à qui revient la demande, et quand — les délais se comptent en mois.
- Le suivi de chantier : l'architecte pensait n'avoir que le permis, l'opérateur pensait avoir une mission complète.
- Le dossier des ouvrages exécutés en fin de chantier : réclamé par l'acquéreur et le notaire, jamais demandé aux entreprises.
Le cas de la SEP
Une SEP n'a pas de personnalité morale : elle ne peut pas signer de contrat en son nom. Les contrats sont passés par le gérant, qui agit en son nom propre vis-à-vis des tiers, pour le compte de la société. C'est donc lui qui a la qualité de maître d'ouvrage aux yeux des entreprises, des assureurs et des administrations. Le contrat de SEP doit organiser la façon dont les autres associés sont informés et contribuent aux dépenses. Attention : si les associés se révèlent aux tiers en cette qualité, ils peuvent être tenus des engagements pris par le gérant.
La check-list « qui mandate qui » à remplir avant le premier contrat
Ce guide présente une organisation courante des contrats d'une opération et ne constitue pas un conseil juridique. Les obligations applicables dépendent de la nature de l'opération, de sa taille et du montage retenu : elles se valident avec un avocat en droit de la construction et l'assureur.
Les questions qui reviennent
Le maître d'œuvre peut-il choisir le bureau de contrôle ?
Il peut le recommander, mais le contrat de contrôle technique est passé par le maître d'ouvrage, et le contrôleur doit être indépendant des constructeurs qu'il contrôle.
Faut-il un coordinateur SPS sur une petite rénovation ?
Dès lors que deux entreprises ou plus, y compris des sous-traitants ou des travailleurs indépendants, interviennent sur le chantier, la coordination SPS est en principe requise. Son niveau d'exigence varie avec la taille de l'opération.
Qui paie l'étude de sol ?
L'étude préalable exigée à la vente d'un terrain à bâtir en zone argileuse est à la charge du vendeur. L'étude de conception, liée au projet de construction, relève du maître d'ouvrage.
Peut-on confier toutes les missions à un contractant général ?
On peut lui confier la conception et la réalisation, mais pas les obligations propres au maître d'ouvrage : l'assurance dommages-ouvrage, le contrôle technique et la coordination SPS restent de son ressort.
Avertissement. Ce guide est publié par AOI Network à titre d'information générale, à destination des professionnels de l’immobilier. Il reflète l'état des règles et des pratiques à la date indiquée en tête de ce guide ; les textes, la jurisprudence et la doctrine administrative peuvent avoir évolué depuis. Il ne constitue ni un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier, ni une consultation au sens de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, et ne remplace pas l'analyse d'un professionnel. Chaque opération étant particulière, toute question juridique, fiscale, comptable ou technique doit être tranchée par les professionnels compétents (avocat, notaire, expert-comptable, conseil en gestion de patrimoine, géomètre-expert, assureur…). AOI Network ne saurait être tenue responsable des décisions prises sur la seule base de ce document.
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