Ce guide présente des principes généraux à visée informative. Il ne constitue ni un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier, ni une consultation. Toute décision sur une opération doit être validée par les professionnels compétents : avocat, notaire, expert-comptable, conseil en gestion de patrimoine, géomètre, assureur.
Pourquoi une même opération peut mélanger les régimes
Le régime de TVA s'apprécie vente par vente, au regard de la nature du bien vendu, de son régime d'acquisition et des travaux réalisés. Dans une opération de plusieurs lots, il est donc fréquent de trouver côte à côte :
- des lots exonérés — par exemple des logements anciens revendus sans option ;
- des lots taxés sur la marge — lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction et que la condition d'identité est remplie ;
- des lots taxés sur le prix total — un immeuble rendu neuf par les travaux, un terrain à bâtir qui ne remplit pas les conditions de la marge.
Le détail des critères est traité dans notre guide sur la TVA du marchand de biens, qui signale aussi la recodification de la TVA dans le Code des impositions sur les biens et services au 1er septembre 2026 : les références d'articles des anciens modèles et notes internes sont à mettre à jour.
La TVA d'une opération mixte ne se calcule pas à la fin. Elle se construit au fil des factures, lot par lot, dès la première dépense.
Le principe : la déduction suit l'affectation
La TVA payée sur une dépense n'est déductible que dans la mesure où cette dépense sert à des opérations taxées. Dans une opération mixte, chaque dépense doit donc être rattachée :
| TYPE DE DÉPENSE | EXEMPLE | TRAITEMENT DE LA TVA |
|---|---|---|
| Affectée à un lot taxé (marge ou prix total) | Cuisine du lot 2, revendu sous TVA | Déductible selon les règles applicables au lot |
| Affectée à un lot exonéré | Salle de bains du lot 4, revendu sans TVA | Non déductible |
| Commune à plusieurs lots | Toiture, cage d'escalier, raccordements, honoraires d'architecte | Déductible au prorata, selon une clé de répartition justifiée |
| Frais généraux de la structure | Expert-comptable, logiciel, assurance RC | Selon le coefficient de déduction de l'entreprise |
Les règles exactes de déduction — coefficient d'assujettissement, de taxation, d'admission — sont techniques et ont été touchées par la recodification. Leur application à une opération donnée se valide avec l'expert-comptable.
Monter la comptabilité analytique de l'opération
En pratique, une comptabilité qui tient la route repose sur quatre choses :
- Un code par opération et par lot. Chaque facture est saisie avec l'opération et, quand c'est possible, le lot. Une facture qui concerne plusieurs lots est ventilée à la saisie, pas en fin d'année.
- Des factures lisibles. Demander aux entreprises de facturer lot par lot quand les travaux s'y prêtent : une ligne « rénovation complète 6 lots » oblige à des reconstitutions contestables.
- Une clé de répartition écrite pour les frais communs. Surface, tantièmes, prix de revente prévisionnel : peu importe la clé si elle est cohérente, documentée et appliquée de la même façon du début à la fin.
- Un tableau de rapprochement entre le bilan prévisionnel, la comptabilité et les déclarations de TVA, mis à jour chaque mois.
La fiche TVA de chaque lot, à tenir à jour
Les trois situations qui déclenchent une régularisation
La déduction opérée au fil de l'opération repose sur une intention : vendre tel lot sous tel régime. Si l'intention change, la TVA déduite peut devoir être régularisée.
- Un lot prévu taxé est finalement vendu exonéré — la TVA déduite sur ses dépenses doit en principe être reversée.
- Un lot destiné à la revente est finalement loué ou conservé — le changement d'affectation peut entraîner une régularisation, et modifier le régime de la future cession.
- Le programme de travaux change d'ampleur — un lot qui devient « neuf » au sens fiscal change de régime, dans un sens ou dans l'autre.
Toute décision qui change le sort d'un lot se prend avec l'expert-comptable au téléphone, avant de signer — pas en découvrant l'écart à la clôture.
Opérations en SEP ou en société de projet
Lorsque l'opération est portée par une SEP qui n'est pas révélée aux tiers, c'est en principe le gérant — l'associé qui agit en son nom propre vis-à-vis des tiers — qui facture, déclare et déduit, pour le compte de la société. Si la SEP est révélée aux tiers, le redevable de la TVA se détermine avec l'expert-comptable. La comptabilité de l'opération doit alors être isolée au sein de sa propre comptabilité, lot par lot, pour permettre la reddition de comptes aux associés et la répartition du résultat. Voir notre guide sur la SEP immobilière.
Trois réflexes
- Arrêter le régime pressenti de chaque lot avant la première facture, et le noter dans la fiche TVA.
- Exiger des factures ventilées par lot, et saisir chaque dépense avec son code d'opération.
- Faire valider la clé de répartition des frais communs par l'expert-comptable, par écrit, en début d'opération. Ce guide présente une méthode d'organisation comptable et des principes généraux. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou comptable : les règles de déduction et de régularisation de la TVA immobilière sont techniques, ont été recodifiées au 1er septembre 2026, et doivent être appliquées à chaque opération par un expert-comptable.
Les questions qui reviennent
Peut-on déduire la TVA sur les travaux d'un lot vendu sous le régime de la marge ?
La vente sur la marge est une opération taxée : les dépenses qui s'y rattachent ouvrent en principe droit à déduction, alors que l'acquisition, faite sans TVA, n'en a pas ouvert. L'articulation exacte se vérifie avec l'expert-comptable au vu du régime de chaque lot.
Quelle clé de répartition choisir pour les frais communs ?
Il n'existe pas de clé unique imposée pour tous les cas. La surface et le prix de revente prévisionnel sont les plus courantes. L'essentiel est de choisir une clé cohérente avec la nature de la dépense, de la documenter et de l'appliquer de façon constante.
Que faire si un lot change de régime en cours d'opération ?
Prévenir l'expert-comptable immédiatement, avant de signer la vente ou le bail. Il déterminera la régularisation éventuelle et son calendrier. Découvrir le changement à la clôture expose à des rappels assortis d'intérêts.
La recodification de septembre 2026 change-t-elle ces principes ?
La logique d'affectation des dépenses demeure, mais les textes ont été renumérotés et certains ajustements de fond ont accompagné la recodification. Les opérations à cheval sur la date d'entrée en vigueur doivent être revues avec l'expert-comptable.
Avertissement. Ce guide est publié par AOI Network à titre d'information générale, à destination des professionnels de l’immobilier. Il reflète l'état des règles et des pratiques à la date indiquée en tête de ce guide ; les textes, la jurisprudence et la doctrine administrative peuvent avoir évolué depuis. Il ne constitue ni un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier, ni une consultation au sens de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, et ne remplace pas l'analyse d'un professionnel. Chaque opération étant particulière, toute question juridique, fiscale, comptable ou technique doit être tranchée par les professionnels compétents (avocat, notaire, expert-comptable, conseil en gestion de patrimoine, géomètre-expert, assureur…). AOI Network ne saurait être tenue responsable des décisions prises sur la seule base de ce document.
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